Почему сейчас НЕЛЬЗЯ покупать квартиру! Цены на недвижимость в России обвалятся?

✓ Нужна консультация или портфель: https://t.me/knyazevinvest_1 / aleksandr@knyazevinvest.ru / https://vk.com/knyazevinvest

Почему сейчас НЕЛЬЗЯ покупать квартиру под инвестиции и почему цены на недвижимость в России могут обвалиться? Всякий раз, когда я затрагиваю эту тему, я встречаю жесткий отпор: "Недвижка - лучшее вложение, а все остальное это фантики, бумажки и циферки".

При этом люди забывают, что у меня есть весьма ощутимый опыт работы с недвижимостью: как личной, так и инвестиционной. Через меня прошло много квартир и я ЗНАЮ, о чем говорю - без эмоций и без прикрас.

Давайте сразу к конкретике, на моем же личном примере. В 2013 году, когда я купил первую инвестиционную квартиру в новостройке в микрорайоне Чистые Пруды, она стоила 1.3 млн.р. Продал я ее в 2014 году за 1.6 млн.р. с базовым ремонтом. Это было примерно 48500$ по тому курсу (еще до крымского обвала).

Сейчас квартира аналогичной площади - 33 кв.м. продается за 4.1 млн.р. Сомневаюсь, что цена сохранится, потому что рядом есть квартира большей площади лишь чудо дороже, но все же - возьмем эту цену. В долларах эти 4.1 млн.р. сейчас порядка 44000$ - НИЖЕ, чем в 2014 году!

Цены в рублях выросли запредельно, цены в долларах - упали.

С арендой в Кирове все плохо, это одна из причин, почему я покупал свою квартиру в "ипотеку за дивиденды". Но тем не менее - в 2013-2014 году аренда однушки стоила порядка 9000 рублей в месяц или 270$. Сейчас 15-16 тысяч рублей в месяц или всего 160$. Как видите, денежный поток тоже свалился.

Да, это локальный район отдельно взятого города. Но я идеально знаю этот район, потому что инвестировал в него много денег.

Есть еще более вкусный пример: продажа моей квартиры в центре Кирова "за копейки" (как когда-то мне говорили). Но этот кейс я хочу разобрать через месяц, когда будет год с момента моей продажи квартиры для покупки валюты и инвестиций в активы.

Друзья, основные аргументы сторонников недвижимости сейчас:

1) Никакого пузыря нет
2) В рублях цены не падали никогда!

Ну, во-первых, цены в рублях падали - и еще как. И я это показывал реальными цифрами статистики. А во-вторых, какой смысл оценивать цены в рублях, если даже гвозди в России импортные? Если цены на бананы с 2013 года как сильно увеличились? Если автомобили в рублевом выражении как выросли (сохранив цену в долларах)?

При этом отрицать существование пузыря рынка недвижимости может лишь очень наивный человек. Либо человек, который уверен, что в этот раз все будет иначе, что пузырь невозможен, что все под контролем. И появление именно ТАКИХ ЛЮДЕЙ - еще более ясный признак пузыря!

Да что тут говорить, даже сама Эльвира Набиуллина на пресс-конференции отметила парадоксальную ситуацию, когда люди получают льготную ипотеку от государства, деньги кладут в банк под высокий процент, тем самым еще сильнее раскручивая спираль цены и раздувая пузырь.

Вы МОЖЕТЕ покупать квартиру, если вы покупаете ее для себя! Если вы осознаете, что вас не интересует ДОХОДНОСТЬ такой покупки. Так и я покупал свою квартиру в Кирове в свое время (осознавая, что на ней я потеряю деньги - и в целом, так и вышло).

Но вкладывать деньги в инвестиционную недвижимость в России сейчас - невероятный риск! Этот риск я прочувствовал на себе на пузыре 2013 года, который схлопнулся вместе с курсом рубля. И сейчас ситуация еще более драматичная!

Будьте осторожны, не влюбляйтесь в "бетонные метры".

Удачи в инвестициях!

Автор: Александр Князев

Материалы не являются инвестиционными рекомендациями, а содержащиеся в них комментарии не должны быть восприняты как руководство к действию.