КОГДА ОБВАЛИТСЯ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ, США И КИТАЕ?

ПОДПИСЫВАЙСЯ НА МОЙ ТЕЛЕГРАМ: https://t.me/s/ogo_nedviga

Буквально за несколько месяцев до крушения Банка Лемон Брозерс осенью 2008 года вся общественность посмеивалась над такими экспертами как Нуриэль Рубини и Майкл Бьюри. А они вовсю продолжали кричать о проблемах рынка недвижимости.

Почему? Да потому что рынок недвижимости описывал всю ту же картину, которую сегодня мы видим на рынке недвижимости России. С одной лишь разницей. В России хотя бы не создают из банковских закладных фонды облигаций и не торгуют ими на бирже.

“А откуда начались проблемы, которые сегодня выражаются в том, что если на рынок новостроек не закидывать дешевые ипотечные деньги, то он умрет.”

Напомню. Что 1 июля 2019 года новые изменения ФЗ-214 фактически поставили крест на старом подходе к финансированию строительства новостроек.
Теперь давайте посмотрим на схему, которая так замечательно раздула рынок недвижимости.

Банк финансирует строительство объекта теперь на 100%. Чтобы застройщик не платил по кредиту высокий процент он должен продавать так, чтобы накопления на escrow-счетах банка позволяли банку не требовать процент по кредиту.

Чтобы поддерживать такой темп продаж нужны низкие процентные ставки, которые банк должен умудриться вытащить из льготных программ государства. Застройщик, чтобы получить одобрение на очередной проект должен нарисовать банкиру красивую финансовую картинку, в которой цены от реализации объекта, что и делают, что только растут как на дрожжах.

Банк утверждает эту финансовую модель, а потом обнаруживает, чтобы достроить проект и продать по красивым ценам надо снова и снова раздавать дешевую ипотеку.

Начинает зреть классическая пирамида. Чтобы пирамиде дальше расти, надо вовлекать в пирамиду все больше участников, а чтобы их вовлечь надо рисовать им красивые цифры.

ЦБ РФ с начала года начинает бороться с нулевой ипотекой и казалось бы к лету одерживает победу. Но тут начинается другая проблема. Мощные фондовые спекулянты вынуждают ЦБ РФ бороться с резким ослаблением курса рубля, который всегда «лечится» в России примитивным способом:

А давайте поднимем ключевую ставку!

И вот ставка 13%.

А теперь давайте найдем главного пострадавшего, если вдруг наша наивная детская пирамидка начнет сыпаться.

Вот тут нам стоит вернуться в 2008 год в США.

Так кто же там был самым большим пострадавшим? Конечно же вкладчики банков и финансовые инструменты от этих банков.

Так так так! Присмотримся. При такой замечательной ключевой ставке, мы сейчас всей страной перестанем тратить деньги и на полдгода-год положим деньги на депозиты. Ручеек желающих покупать новостройки не покрывает тот поток новостроек, который сегодня каждый день анонсируется в виде стартов продаж.

А Чьи деньги финансируют стройку?!

Правильно! Наши. Мы их положили на депозит, банк прокредитовал стройку, которую все меньше людей, готовы покупать.

Что будет дальше? Ой. Неужели банковский кризис? А где же наши деньги? Ой у банка на Депозите, там же были такие волшебные ставки по депозитам.

Так в итоге Минстрой таким перекосом готовит нам новую большую дыру. И дыра только будет расти.

Льготную ипотеку надо закрывать, а Застройщикам объяснять, что не надо закладывать в финансовую модель строительства те показатели, которые они видели в 2021-2022 годах.

Только если рынок недвижимости рухнет, за ним рухнет несколько отраслей, которые придется вытаскивать за счет государства.

Ой? За счет чего?

Конечно же за наш с вами счет. То есть мы с вами заплатим за собственную беспечность. Потеряем вклады в банках, потеряем деньги, вложенные в бетон, получим новый виток инфляции, так как придется дыру заливать печатью денег.

А вот и последняя новость из Китая.

Один из крупнейших китайских застройщиков Country Garden Holdings не выплатил долги на сумму $60,1 млн и не планирует выполнить свои обязательства по офшорным долговым платежам в установленные сроки, что приведет к дефолту.

Переместимся из Китая в США

Выдачи кредитов под залог недвижимости во втором квартале в США сократились почти втрое в годовом выражении - до 358,9 млрд долларов

Размер портфеля кредитов под залог недвижимости вырос до максимального значения за всю историю наблюдений - 12,9 трлн долларов во 2 квартале 2023.

Средний размер фиксированной ставки по ипотеке на 30 лет к концу сентября достиг 7,31% (против 6,7% годом ранее).

То есть в США за последние 2 года ипотечная ставка выросла на 60%. Ничего не напоминает?

Мы находимся с вами перед самым сильным мировым штормом за последние 15 лет.

Но не хотим это признать. Поэтому и радуем друг друга отчетностью о росте цен на недвижимость и ростом продаж. Правда сравниваем для красоты цифр мертвый 2022 год с чуть более живым 2023.

А там уже на календаре скоро 2024 год. Война на Ближнем Востоке! Выборы президентов в России и США.

Поэтому когда видите сладкую ставку по депозиту в 12% банка, задайте себе вопрос, откуда банк может получить неожиданные проблемы.